Paris Rive Gauche

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Tabla de contenidos 1 Descripción del Caso 2 Contextualización 2.1 Condicionantes de sustentabilidad 3 Proyecto a nivel estratégico 3.1 La sustentabilidad a nivel estratégico 4 Modelo de Gestión 4.1 a) Unidad de gestión: SEMAPA 4.2 b) Metodología de gestión del proyecto urbano 4.3 c) Marco normativo: 4.4 d) Marco Económico 4.4.1 c.1) Modelo de negocio 4.4.2 c.2) Gastos, formas de pago y ganancias 4.4.3 c.3) Indicadores de evaluación económica 4.4.4 c.4) Inversiones 4.5 Sustentabilidad en el modelo de gestión 5 El proyecto Diseño Urbano Arquitectónico 5.1 Sustentabilidad en Diseño y Arquitectura del Proyecto Urbano

Descripción del Caso

En el distrito 13° de París se encuentra el gran proyecto urbano Paris Rive Gauche, que tiene como fin la regeneración del área urbana ubicada entre las antiguas líneas férreas que desembocan en la estación Austerlitz y el río Sena. La ciudad ha desarrollado el polo Oeste (barrio La Defense principalmente), dejando el Este totalmente marginado de las políticas de desarrollo. Para revertir esta situación, el Municipio crea un proyecto de revitalización basado en una zona de programas mixtos, con oficinas, viviendas, universidades, comercio, biblioteca, zonas de esparcimiento, etc. Este vincula los nuevos barrios con los barrios existentes, creando un foco atrayente en lado Este de la ciudad.
Para la realización del proyecto se utiliza una zona de terrenos baldíos pertenecientes a industrias, redes ferroviarias y equipamiento portuario que tuvieron gran auge en la época industrial. Con el tiempo, esta zona quedó abandonada, permaneciendo inserta en la ciudad; se transforma entonces en una “isla” obsoleta, rodeada por el Sena y las líneas de tren, incomunicada de la trama urbana.

La operación que se lleva a cabo consiste en tapar las líneas férreas, creando redes y un programa necesario para transformar el sector en un lugar apto para vivir en la ciudad (empleo, comercio, vivienda y esparcimiento).
Para llevar a cabo de forma ordenada y eficiente la operación se necesita de un actor mayor; la Semapa (Sociedad de Economía Mixta de Paris), la cual elabora y desarrolla el proyecto, coordinando a los distintos actores involucrados. Por otro lado, la zona a intervenir se decreta como un ZAC (Zona de desarrollo concertado), el cual define un perímetro en donde el municipio junto con la Semapa establecen ciertas normas de urbanización para así velar y controlar la evolución del sector.

Contextualización

La ciudad de París, capital de Francia, se posiciona hoy como unos uno de los mayores centros culturales, políticos y económicos de Europa. Es al mismo tiempo uno de los polos turísticos más importantes a nivel mundial.

Antecedentes Históricos:
París, a lo largo de su historia, muestra una larga trayectoria en transformaciones urbanas de gran importancia, que superponiéndose han ido formando la ciudad que actualmente es.

“Intervenciones como las de Luis XIV, Napoleón I, y la más importante, Haussmann bajó Napoleón III, muestran como Paris ha perseguido ese carácter de metrópolis con un urbanismo “ejemplar”.
El crecimiento de Paris se ha caracterizado por un desarrollo radial que se refleja en los
distintos limites (muros) que ha tenido, y por su actual organización municipios. Este crecimiento adquiere un desarrollo mucho mayor a raíz de la Revolución Industrial como la mayoría de las grandes ciudades industriales durante el siglo XIX.” ^[1]

Con la llegada de las nuevas formas de transporte, durante la Revolución Industrial, se transforma radicalmente la morfología de la ciudad.. Se produce una atracción de las fábricas, que se localizan en las zonas aledañas a la línea férrea; generando entonces, barrios industriales para la residencia de los obreros junto a los barrios marginales existentes, Cambian así, los límites urbanos existentes.
Pero con el constante desarrollo de nuevas tecnologías, cambios de producción y transporte, se produce, en la segunda mitad del siglo XX, una terciarización de la economía. Esto provoca el desplazamiento de las industrias a otros lugares, dejando grandes áreas obsoletas, tanto en términos funcionales como físicos. Éstas áreas se transforman en “islas” de externalidades negativas (como es el caso Paris Rive Gauche) insertas dentro de la trama urbana, la cual sigue expandiéndose con el tiempo, debido al aumento de la población y los mayores ingresos que ésta recibe.

Antecedentes Demográficos:

La Región Ile de France, conforma la mayor aglomeración urbana de Francia. La población de la región es de 11 millones de habitantes, de la cual 2,1 millones corresponden a la población de París (cifras año 2000), con una densidad de 200 hab. por hectárea. ^[2]

Pero París ha experimentado una pérdida de población importante durante los últimos años. En 1920 ésta poseía 2,9 millones de habitantes, cifra record en su historia. Desde 1962 más de medio millón ha emigrado de la capital, en su gran mayoría a al periferia y un porcentaje menor hacia otras provincias. Esto se debe a que los precios de arriendos y compra de vivienda son cada vez superiores. Además, la descentralización de ciertas actividades industriales y el progresivo uso de oficinas como actividad predominante en los barrios tradicionales, han contribuido de manera importante a este despoblamiento.
Actualmente, dentro de la misma ciudad, se ha producido una fuerte segmentación social entre el Este y Oeste de la ciudad. Este último posee un mayor desarrollo, transformándose en un centro económico (distrito financiero de la Defense) que ofrece grandes oportunidades.

El Este, por consecuencia, sufre una tendencia de degradación. La zona se caracteriza por ser más pobre, posee una calidad de edificación menor, una población más joven y extranjera, que además presenta altas tasas de natalidad. Aquí encontramos el distrito 13º, donde se ubica el proyecto Paris Rive Gauche, que se caracterizó por ser
uno de los más tardíamente
urbanizados, concentrando las actividades rechazadas fuera del centro residencial de la ciudad como agrícola, industrial, de transporte (vinculado al ferrocarril desde 1840).

Antecedentes Económicos:

Francia se posiciona quinto entre los ochos países más ricos del mundo, después de EEUU, Japón, Alemania, y Reino Unido. Genera un PIB total de US$ 1.300 billones (US$ 22.215 per capita).

La región de II de France concentra el 27% del PIB nacional, con US$ 354 billones
(US$32.343 per capita)

En cuanto a la ciudad de Paris concentra el 20% de las exportaciones y el 25% de la
producción industrial, alojando las 500 empresas más grandes de Francia. Agrupa además
a la red de ferrocarriles, autopistas y aeropuertos más importante del país.

Hoy en día, el sector obsoleto de Rive Gauche no genera aportes a este posicionamiento económico en el que se encuentra Francia; pero podría influir notoriamente, si estos suelos urbanos, actualmente pasivos, se utilizan de modo correcto.

Tendencias de la ciudad:
Hoy en día, París se caracteriza por un crecimiento demográfico que tiende cada vez más a la concentración.

Este crecimiento ha sido producto del control de la mortalidad y fecundidad, junto con migraciones importantes en ciertos periodos de la historia. Sin embargo, el factor que más ha hecho evolucionar el crecimiento de la ciudad, desde el punto de vista de su escala, es el factor velocidad en los medios de transporte.
En el último tiempo, la irrupción del automóvil, ha transformado la configuración de París, cómo también la de otras muchas a nivel mundial. Anteriormente la ciudad se extendía a lo largo de las vías férreas y ahora, producto de la posibilidad de dispersión de movilidades dadas por este medio, París se ha dispersado y el mapa de autopistas densificado.
La integración de la velocidad dentro del territorio ha distorsionado los límites dentro de éste y al mismo tiempo ha hecho que ciertas piezas que antes se encontraban fuera de los límites de la ciudad pasen a formar parte íntegra de ésta. La integración de estas partes, como es el caso del sector de Rive Gauche en París, ha sido una de las grandes problemáticas que la ciudad contemporánea ha debido resolver.

La zona a intervenir, antes ubicado a las afuera de la ciudad, y hoy inserta en ella (peri central) se encuentra en una obsolescencia absoluta convirtiéndose en una gran “mancha” urbana en pleno proceso de deterioro que no responde a las dinámicas actuales de su entorno; disgrega, separa y rompe el resto de la trama de la ciudad, restando carácter residencial y peatonal al sector por la suma de externalidades negativas que produce.

Éste es el círculo que se quiere romper, donde el lugar del proyecto repercute negativamente en el resto de la ciudad produciendo contaminación, segregación y las demás externalidades negativas propias de las industrias y de un terreno deteriorado.

Condicionantes de sustentabilidad

En cuanto a sustentabilidad son varios los puntos a tratar, que interrelacionándose entre sí, van tejiendo externalidades negativas que comienzan debilitar y afectar cada vez una escala mayor. Sin embargo, en las debilidades y problemas, aguardan grandes oportunidades para ser explotadas, y que, llevadas a cabo correctamente, pueden revertir la situación en la que se encuentra el barrio.

En cuanto al paisaje urbano, la zona ubicada entre las líneas del tren y el río Sena se caracteriza por estar obsoleta y abandonada. Es un foco de contaminación tanto visual como físico en sí, pues existe un desperdicio de infraestructuras e instalaciones que no hacen más que desarmonizar la zona, aportando únicamente una rotura de la ciudad sin beneficios a nivel social ni económico. Se ha transformado en un lugar peligroso, deshabitado, el cual la gente evitaba.
Pero, a la vez, esta enorme área de suelo pasivo se presenta como una oportunidad para al desarrollo de grandes proyectos para cambiar la cara del distrito.
Existe la posibilidad de recuperar la infraestructura existente, transformándolas en un beneficio para la sociedad. Éstas ofrecen un potencial económico enorme pues pueden ser convertidas y reutilizadas en lofts, por ejemplo, los que hoy son día son demandados mundialmente. A la vez,
hay una conservación del patrimonio cultural de París, símbolo de esta ciudad.

La economía se regula a través de la oferta y demanda. Estos sitios al estar obsoletos y con una cierta cantidad de dueños que no saben que hacer con ellos, no ofrecen ninguna oportunidad económica para que empresas y población se trasladen a este distrito. Esto contribuye al empobrecimiento del barrio, sin dar posibilidad al Municipio de hacer algo para revertir esta situación.
Influye, además, en una escala mayor ya que acrecienta el desequilibrio de desarrollo existente entre el Oeste y Este de la ciudad, haciendo aún más atrayente el barrio económico de la Defense.
Pero detrás de esta negatividad, esta extensión de territorio se presenta como ideal para el posicionamiento y desarrollo de grandes empresas. Sólo se necesita de un proyecto detonador que atraiga a éstas y a una población diversificada (estudiantes, turismo, ciudadanos del barrio y del resto de la ciudad) para que se transforme en una zona altamente atractiva y demandada, aportando económicamente a su ciudad.

Por último, se agudiza la fuerte segregación social existente pues se produce una ruptura en la ciudad, provocando cortes en las comunicaciones y transportes. Disminuye así, la participación de los ciudadanos de la zona con el resto de la ciudad y entre ellos mismos, ya que no existen las circunstancias ni herramientas para hacerlo.
Pero esta ruptura, aparte de provocar una separación con el resto de sus alrededores, se presenta como una gran oportunidad para desarrollar nuevos medios de transportes y circulaciones capaces de reintegrar a esta población a su propio barrio, al igual que nuevos conjuntos de viviendas sociales, para atraer nueva población desde las afueras.

Proyecto a nivel estratégico

El Proyecto Rive Gauche plantea varios objetivos y líneas de acción para revertir la situación de obsolescencia en la que se encontraba la zona y las repercusiones que ésta producía a nivel de la capital. Estos objetivos y líneas se reúnen en una estrategia que establece prioridades y explica las futuras operaciones de diseño urbano.

El objetivo principal de la estrategia es la regeneración de un barrio en deterioro urbano desde la perspectiva de desarrollo sustentable, recuperando grandes predios (ferrocarril, puerto, industrias) cercanos del centro histórico, a lo largo del Sena (2,7 Km. de fachada).
En conjunto y como consecuencia del objetivo principal, surgen otros
fines secundarios:

• Equiparar las actividades hacia el Oriente de la ciudad, generando un nuevo polo de desarrollo socio-económico construyendo oficinas y generando empleo.
• Realizar un programa mixto de actividades, ofreciendo nuevas viviendas, equipamientos públicos (cultural, educacional.) y comerciales, actividades económicas, espacios verdes y transporte publico.
• La integración social ofreciendo vivienda social y clásicas.
• Desarrollar el transporte público creando un polo ínter modal de metro- tren (RER), de metro y de buses.
• Promover circulaciones transversales, cubriendo las vías ferrocarriles para vincular el nuevo barrio con el tejido urbano existente de un lado y el rió del otro.
• Priorizar una densidad media alta para un uso económico del territorio, una red de transporte eficiente, espacios verdes.

En el 2001, el proyecto se inscribe en una lógica de desarrollo sostenible, y la Villa de Paris integra nuevos objetivos:

• Desarrollar el carácter urbano y social reequilibrando, en particular, la parte del alojamiento social y los alojamientos estudiantes.
• Reforzar la función universitaria e integrar la universidad en la ciudad.
• Consolidar la función de polo de empleos diversificados. Junto a los grandes domicilios sociales, aumentando las superficies destinadas a las actividades vinculadas a la investigación, a la artesanía, a las PME y PMI (pequeñas y medianas empresas).
• Favorecer la conservación del patrimonio y la afirmación de un proyecto cultural.
• Crear un medio ambiente ejemplar en que aumenta la superficie de espacios verdes de barrio propicios al desarrollo de la vida social.
• Reforzar las circulaciones suaves y los transportes colectivos.
• Mejorar las "costuras" con los tejidos circundantes: el antiguo 13º distrito e Ivry sobre Sena.

La sustentabilidad a nivel estratégico

El proyecto construye un nuevo barrio, sin antes plantearse cuestiones medioambientales, validas tanto para el presente como para el futuro del sector, junto con mantener el bienestar de sus habitantes

La protección del medio ambiente es uno de los factores principales que está en juego en la sociedad francesa. Francia esta inserta en la Estrategia Europea de Desarrollo Sustentable (EEDS) que propone principalmente, en materia ambiental, limitar el cambio climático, utilizar todavía más las energías limpias y administrar los recursos naturales de manera más responsable.

El proyecta se desarrolla entonces bajo una óptica de desarrollo sostenible, en los distintos grados y en todas las fases de su intervención (considerando los métodos de desplazamientos suaves, evacuación de los escombros diversidad de las fuentes de energía...). Y quien esta a cargo de controlar el impacto de las acciones en el medio ambiente, es la Semapa.
Esta preocupación constante implica una gestión rigurosa y una mejora continua de las prácticas; en el momento de la concepción y a lo largo de la realización de los proyectos. Se requiere un conocimiento de los impactos producido por las intervenciones y el control de éstas sobretodo en la prevención de riesgos producidos por la contaminación.

En este enfoque se redacta la “Charte” (documento) para el medio ambiente, que traduce los compromisos del Semapa en los ámbitos del agua, los residuos, el suelo y el sótano, de la energía, el ruido, los desplazamientos, el paisaje urbano y la gobernanza.
La “Charte” se enfoca en varios temas y propone sus objetivos para las fases principales del proyecto urbano: la concepción, la aplicación y la construcción de los nuevos barrios. Entre estos temas se encuentran:

Tratamiento especial de aguas servidas: El Semapa aplica la utilización de una red de saneamiento separativa, como fue dispuesto por la Ciudad de París, destinada, en particular, a reducir cuantitativamente y a mejorar cualitativamente los residuos de agua vertidos en el Sena en el ZAC París Rive Gauche. El Semapa cumple con la Sección de Saneamiento de París en todas sus acciones de control de las aguas lluvias en el Sena y de aguas servidas en las redes de saneamiento provenientes de los sectores comerciales e industriales.

Política de gestión de residuos: El Semapa impone ciertas condiciones a las constructoras de los nuevos edificios para cumplir con la política de la Ciudad de París en cuanto a la recolección de residuos. El Semapa compromete a los protagonistas de la construcción a establecer, en fase de construcción, una organización destinada a retirar los residuos de las obras sobre el ZAC Paris Rive Gauche. El Semapa informa a los nuevos usuarios de los edificios construidos sobre una política medioambiental de gestión de los residuos. Ésta, además, se mantiene informado por los socios institucionales (Ciudad de París, FFB, FNTP, ADEME.) sobre las posibles mejoras en cuanto a política de gestión de los residuos, en fase de concepción, construcción y desarrollo de los barrios de París Orilla Izquierda.

Política de prevención de riesgos de contaminación de suelo: El Semapa vela por el estricto cumplimiento de la normativa con el apoyo de refuerzos en los controles sobre las obras. El Semapa informa a los compradores en el momento de las transacciones de propiedad sobre las normas previas a cumplir en los terrenos.

Proceso de ahorro de energías. El Semapa, en acuerdo con los concesionarios de la Ciudad de París, prosigue la política en favor de la puesta a disposición para la mayoría de los edificios de todos los métodos de energía disponibles sobre París. El Semapa exige a todos los operadores del ZAC París Rive Gauche de las viviendas estar certificados con la etiqueta Qualitel "Hábitat y medio ambiente". Los edificios de oficinas y equipamientos se certificarán HQE® (Alta calidad medioambiental “Habitat Qualité Environnement) en el marco de una futura etiqueta hecha referencia (CSTB).

Reducción de ruido. El Semapa tiene en cuenta, en la medida de lo posible, esta problemática durante la concepción del proyecto urbano, en particular, en la etapa de recubrimiento de calzadas sobre los ejes principales y en las construcciones de los diferentes programas.
El Semapa refuerza, en fase de construcción, los controles y las acciones destinadas a limitar los ruidos de obras para los residentes. Anima también a las autoridades contratantes y a los encargados de la obra a la realización de una elevada calidad acústica de los edificios en relación con las etiquetas de "alta calidad medioambiental".

Gestión de nuevos desplazamientos. El Semapa persigue la disminución del automóvil en la ciudad. De acuerdo con las recomendaciones del Plan de Desplazamiento urbano de la región Ile-de-France, toma las siguientes acciones:
- Reducir los desplazamientos de corta distancia, organizando los programas, distribuyéndolos las funciones (comercios, servicios y alojamientos) de manera tal que no se necesite utilizar el automóvil en el barrio;

- Favorecer el servicio de comunicación entre barrios a través de la disposición de líneas de autobús y su conexión con los polos de transporte de la estación de Austerlitz y el polo de intercambios línea 14/RER C;
- Insertar métodos de desplazamiento suaves en la organización del espacio público;
- Realizar "barrios verdes";
- Establecer indicadores del automóvil en París Rive Gauche, en particular, por la realización de análisis del tráfico (recuento) en coordinación con la Dirección de Servicio de vías y obras y Desplazamientos.

Política de calidad en nuevo paisaje urbano: El Semapa prosigue y desarrolla las acciones iniciadas en cuanto a las áreas verdes de la ciudad, en particular, sobre:
- las plantaciones de alineación,
- los parques públicos de proximidad,
- los jardines privados.
El Semapa, en este punto, vela por la:
- La armonización de las construcciones en cada barrio desarrollando a la vez una identidad propia en cada uno de ellos dentro del proyecto urbano.
-La limpieza de los espacios públicos durante todas las fases de construcción del proyecto. Impone a los fabricantes un mantenimiento regular de sus obras y sus accesos, a lo largo de la fase de realización de sus edificios y obras de infraestructuras.
-En colaboración con los servicios de la Ciudad de París y los diseñadores de París Rive Gauche, vela por la calidad de las adaptaciones que sufren las superficies del espacio público, utilizando, los métodos de visualización de los proyectos y las realizaciones de prototipos.

Integración de la población: El Semapa consulta a residentes, usuarios y habitantes en el proceso de aplicación del proyecto urbano. El Semapa desarrolla las acciones de información para todos los públicos (habitantes, nuevos inquilinos, usuarios, visitantes...):

1. en fase de concepción, a través de los distintos apoyos disponibles, centro de información, publicaciones, sitio Internet del proyecto París Rive Gauche.
2. en fase de construcción, por una mejor información sobre las obras,
3. en fase de desarrollo de los barrios, por acciones de información para los nuevos residentes del proyecto.

Tratamientos de servicios viales y obras: En donde es posible existe un tratamiento particular para éstos, con el fin de favorecer los distintos métodos de desplazamientos suaves. La reconquista de los casi 3 Km. constituye uno de los principales desafíos que está en juego en el proyecto, ofreciendo un verdadero potencial de bienestar para los parisienses.

Creación de áreas verdes: Se crearán espacios verdes, nuevos jardines públicos en su mayoría, establecidos en el centro de los futuros barrios de vivienda y destinados a una frecuentación diaria por los habitantes.

Modelo de Gestión

Debido a la magnitud del proyecto, tanto a nivel físico como la cantidad de actores que intervienen, es necesario un agente supervisor mayor que coordine todas las acciones de éstos, éste agente es la Semapa (Sociedad de Economía Mixta de Paris)
Además, se decreta la zona como una ZAC (Zona de desarrollo concertado), estableciendo así, una serie de normas bajo las cuales se deben regir estos desarrolladores de proyectos interesados en comprar los terrenos.

a) Unidad de gestión: SEMAPA

La SEMAPA (Sociedad de Economía mixta de Paris) fue constituida en 1985, y es presidida, actualmente, por el alcalde del 13º distrito, Serga Blisko. En ella participan 60 profesionales (financieros, ingenieros, técnicos, arquitectos, urbanistas, juristas, comerciales...), que tienen por responsabilidades administrar tanto los aspectos técnicos como jurídicos del ZAC.

En Febrero de 1991, la ciudad de París confía a la Semapa el desarrollo de la ZAC Rive Gauche. Las acciones de la Semapa se componen de la Ville de Paris (57%), la SNFC (20%), la RATP (10%), el Estado (5%), la Región IIe de France (%%) y otros socios (3%).-

Objetivos y funciones

La Semapa es el actor principal de la obra. Se encarga de elaborar y desarrollar el proyecto; a su vez, planifica y realizar parte de las obras (como espacios públicos y equipamiento), coordinando a los distintos actores involucrados en la operación.

Este organismo posee amplias facultades que hacen posible la operación:

- Es quien administra la adquisición de los terrenos que forman el Zac de París Rive Gauche ante sus propietarios. El principal de ellos es la SNCF con el cual se firmó un convenio.
En cuanto se identifica a un promotor, la Semapa compra los terrenos a la SNCF según un precio ajustado a la variación de precios medios de cesión. El promotor, después de la compra de propiedad de la tierra, confía al arquitecto de su elección la concepción de un edificio conforme al pliego de condiciones establecido en colaboración por el Semapa y el arquitecto urbanista coordinador del barrio.
- Realiza los equipamientos de infraestructura (servicio de vías y obras y espacio público),
- Inicia a partir del PAZ los estudios que precisan las intenciones urbanas y arquitectónicas,
- Promueve la venta de los terrenos,
- Asume informar a los habitantes y promueve la participación ciudadana mediante la consultas a la ciudadana,
- Garantiza el conjunto de los estudios, las tareas de gestión y la coordinación indispensable para la buena marcha de la operación.

La Semapa debe equilibrar estos objetivos y facultades operativas con la vida de barrio, distribuyendo las viviendas sociales, oficinas, servicios, equipamientos y comercios de manera equilibrada, favoreciendo y organizando así el carácter urbano de la mejor manera posible.

Estructura organizacional

Los miembros del consejo de Administración:

• Jean-Pierre Caffet: Senador, encargado del urbanismo y la arquitectura,
• Marie-Pierre del Gontrie: Vicepresidenta de la Región Ile-de-France, se encarga de la democracia local y las relaciones con las asociaciones,
• Danièle Pourtaud: Encargada de las universidades,
• Patrick Tremege: Consejero de París,
• Jacques Toubon: Concejero de París,
• Eric Chevaillier: Consejero Regional de Ile de France,
• El Estado: Representado por el director de urbanismo, encargado de alojamiento y equipamiento de la Prefectura de París,
• Sarga Contat: Director General del RIVP
• Juan- Michel Dupeyrat: Director de las nuevas Operaciones, SNCF.

b) Metodología de gestión del proyecto urbano

La metodología de gestión implementada se inserta en el sistema de planificación y gestión urbana francesa. Este consiste en una serie de instrumentos de planificación que abordan diferentes problemas según una escala de aplicación.
Existen instrumentos legales, los cuales son: primero, la ley Marleux, encargada de proteger los conjuntos urbanos de valor patrimonial. Segundo el Plan Maestro, encargado de los métodos que se utilizaran para la revitalización del barrio. Tercero, las Estrategias de suelo, las cuales consisten en los derechos que tienen una persona o institución al adquirir un terreno. Y por último, una Semapa (Sociedad de Economía Mixta), encargada de la producción y gestión del proyecto.
Y, por otro lado, existen instrumentos de planificación y gestión: primero esta el ZAC (Zona de desarrollo concertado), el cual corresponde al perímetro a intervenir, donde el municipio define las reglas de urbanización. Y segundo, la PAZ (Plan de desarrollo zonal), el cual consiste en el detalle de esta serie de normas aplicadas a un ZAC determinado.

A su vez, todos estos instrumentos implican un método de gestión, a través de la creación de órganos capacitados puntualmente para la realización de proyectos urbanos contemplados en los planes directores.

Son varios los actores que llegaron a la decisión de designar la Semapa y que forman parte de este grupo:

Sector Público:
La Ville de Paris: Le encarga a la SEMAPA llevar a cabo la operación PRG en 1991, y es
propietaria del 57 % del capital de la Semapa. Configura el PLU (Plan Local de Urbanismo) y el
PAZ (Plan de acondicionamiento de Zonas) y propone la ZAC (Zona de acondicionamiento
Concertado).

APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme): Asociación creada en 1967, sin fines de lucro financiada por la Ville de Paris, La Región y el Estado. Organismo de consejo encargado de estudios urbanos, planes reguladores y de las operaciones de reconversión en la capital. Prepara material de difusión.

SNCF (Societe Nationale des Chemins de Fer Francais)+ RFF (trenes y líneas férreas): Propietarios de la mitad de la superficie de PRG. Sus objetivos son valorizar bienes raíces subutilizados, modernizar la estación de Austerlitz, mejorar las estructuras ferroviarias interurbanas y su conexión con el metro (línea 14 “meteor”). Aporta el 20% del capital.
Firma un convenio con la Semapa en 1991 que permitió que el proyecto se realizara a largo plazo, por ejemplo, la compra de los terrenos se hace según el calendario de realización de la cobertura y de la venta de los terrenos urbanizados, y con un sistema de pago diferido (SEMAPA paga a la SNCF cuando vende los terrenos).

RATP (administración autónoma de transportes de Paris): Se encarga de la realización de la
línea 14 del metro y su futura extensión al interior del 13° municipio además del mejoramiento del transporte público (buses) y creación de centros ínter modales en Austerlitz y BNF. Aporta el 10 % del capital

PAP (Puerto autónomo de Paris): Gestiona las riveras y puertos de Paris. Está a cargo de los 3
Km. de rivera del proyecto y los tres puertos existentes en ese tamo.

Estado: Aporta el 5% del capital

Región IIe de France: Aporta 5 % del capital

Instituciones Públicas: Biblioteca de Francia, Hospitales de Paris, Universidad Paris 7, France Telecom

Sector Privado:
Promotores inmobiliarios: Mediante propuestas públicas se adjudica la gestión y ejecución de tramos del proyecto (Bouygues, Meurner Promotion, Cogifrance, Capital & Continetal)

Inversionistas institucionales: Financia proyectos a través de arriendo o venta de inmuebles en verde. ALGI (USA), La Mondiale (Francia), Morgan Stanley (USA), AXA, ING, etc.

Ciudadanía:
CPC (comité Permanente de Concertación ): Creado por el municipio en 1997, asegura y promueve los procesos de negociación entre el sector publico, autoridades, usuarios, etc. funciona en base a grupos de trabajo temáticos, reunidos en torno a la SEMAPA y a la Ville de Paris, y 13 asociaciones locales que funcionan con un presupuesto autónomo. Este comité ha tenido logros como una página Web, un kiosco de información en el lugar, difusión y cobertura de la prensa. Algunas de las agrupaciones que coordinan son: ADA 13, ecologie pour Paris, Paris banlieu environnement, SOS Paris, la Tam-tam, APLD 91, Espace 13, Cercle amical du Berry, Association Oddysee Lutèce.

c) Marco normativo:

Instrumento de planificación

El proyecto Paris Rive Gauche se caracteriza por ser un proyecto magno, constituido por pequeños proyectos. Para organizarlo se debió establecer un perímetro a intervenir el cual fue decretado en 1991 ZAC (Zonas de desarrollo concertado) Rive Gauche.

Esta zona se independiza del PLU (plan local de urbanismo), y se desarrolla una normativa específica elaborada por la Semapa, aprobada por la Ville de Paris y surgida a partir de las proposiciones de los diversos arquitectos y urbanistas tanto miembro de la Semapa como ganadores de concursos.
El gobierno local puede así controlar la evolución del sector y velar porque sus objetivos en materia de funciones urbanas (usos de suelo), densidad, imagen, circulación, y espacios públicos se respeten conforme al plan establecido. Una ZAC permite así mismo, el control público del suelo, ya que al interior de este perímetro la Semapa (quien desarrolla el proyecto) adquiere derecho expropiación de terrenos.

Estas normativas específicas se reúnen bajo el Plan de Desarrollo Zonal (PAZ) de Seine Rive Gauche, el cual fue aprobado en julio de 1991, anulado en 1993, revisado en 1996 y validado en 1997. Fue elaborado en conjunto por la Municipalidad de Paris, la Semapa y Apur
En dicha normativa se establece la subdivisión del proyecto en seis barrios, cada cual con un arquitecto coordinador a cargo, y aparte una serie de reglas generales:

•  Superficie de suelo: 130 ha (de las cuales 26 de cobertura de líneas férreas)
•  Superficie de zonas construibles: 70 ha.
•  Cantidad de m2 construibles: 1640 000 m2.
•  Número de habitantes previstos: 15 000
•  Superficie de vivienda: 520 000 m2, al rededor de 5 500 deptos.
•  Superficie de oficinas: 900 000 m2
•  Numero de empleos acogidos: 50 000.
•  Superficie de actividades comerciales, industriales y artesanales: 150 000 m2
•  Superficie de edificios industriales y de actividades: 70 000 m2
•  N° de salariados previsto: 10 000.
•  Altura máxima de edificaciones: 35 m (integra al perfil promedio del skyline de Paris)

Con estas variables se busca regularizar y resguardar la densidad del conjunto y la de las viviendas, además de la estructura social netamente integradora.
Además, se reservan 98.000 m2 para áreas verdes, las cuales no se consideran como grandes parques, sino que como plazas y calles arboladas a lo largo de toda la extensión del proyecto.

Así se definen y ordenan las “reglas del juego” sobre la construcción de inversionistas al interior del perímetro que comprende el proyecto, regula su impacto al establecer límites y normar aspectos formales, de alturas y ocupación de suelos.

¿Cómo se establece un ZAC?
La delimitación de una ZAC es una decisión de planeamiento, en tanto la intervención sobre un fragmento de la trama tiende a inducir efectos sobre el área circundante y sobre otros procesos (económicos y sociales) que alteran el funcionamiento de la estructura general de la ciudad dando lugar a modificaciones de mayor escala.

La primera etapa es analizar la zona a intervenir y los efectos de su posible alteración, prefigurando escenarios referidos a los diferentes cambios posibles. Para esto un equipo de la APUR, se encarga de desarrollar un análisis necesario para plantear el programa que llevará a cabo.

Esta etapa es seguida de la participación de un número acotado de urbanistas, quiénes desarrollan diferentes proyectos a través de un concurso de ideas. Finalmente el equipo de urbanistas del APUR, que ha tomado a su cargo el desarrollo de esta ZAC, elabora la síntesis, formalizando una propuesta concreta.

El APUR, entonces contrata a un urbanista de nombre reconocido, para que convierta estas ideas en una norma y sea el responsable del seguimiento del proyecto durante la etapa de implementación. Este ente llamado “ Arquitecto en jefe” (l architecte en chef) tendrá la responsabilidad de transformar estas ideas en un POS (Plan de Ocupación del Suelo) que es un texto normativo, que será el documento en torno al cual se discutirá las modificaciones a realizar.

La propuesta de un nuevo POS (Plan de Ocupación del Suelo) implicará la designación de un Encuestador (“oficial enqueteur”), el cual es generalmente una persona de conocido prestigio (antiguos prefectos que están jubilados) que tendrá la responsabilidad de garantizar que el expediente registre el punto de vista de todos los actores implicados. Esto implica tanto informes técnicos, presentaciones de vecinos sueltos o instituciones, como el acta de audiencias públicas en que la cuestión fue tratada. Como cierre de su tarea, el “Oficial Enqueteur” presenta un informe que incluye su opinión.

La presentación del POS ante la Asamblea de Representantes es el último paso de un proceso arduo a través del cual el POS, ha debido absorber múltiples modificaciones. En ella existe la participación de un “Garante”, que tendrá como responsabilidad constatar que la asamblea ha sido correcta, que todos han tenido posibilidad de expresarse debidamente y que todos los aspectos importantes del proyecto han sido tratados.

Finalmente, el tema es tratado por el Consejo de París y convertido en la nueva norma. De esta forma el proyecto entra de lleno en su fase operacional.

Para comenzar esta iniciativa, el APUR debe lograr conciliar los intereses de las diferentes instancias del Estado, incorporando tanto al programa como a la propuesta espacial sus requisitos y condiciones.
Este es un proceso complejo que lleva, en general, varios años, teniendo como decisión central la delegación de la implementación del proyecto en una Sociedad de Economía Mixta.

El trabajo de la SEM tiende a ajustar los términos del programa, en tanto la interacción con actores económicos concretos tiende a alterar la ecuación económica y financiera sobre la que se construyó su primera factibilidad.

La relación entre el APUR y la SEM tendrá como articulador fundamental al arquitecto en jefe, que pasa a ser contratado por la SEM para garantizar tanto la fidelidad de las intervenciones al programa, como la calidad y la coherencia de los diferentes proyectos particulares.

La intervención en cada proyecto específico (a escala de un edificio) también da lugar a un procedimiento interesante. En general, los promotores inmobiliarios que asumen el desarrollo de cada parte del proyecto (un edificio de viviendas u oficinas, un centro comercial, etc.) proponen su propio arquitecto.

En todos los casos los arquitectos que finalmente proyectan los edificios deberán someter sus propuestas a la “corrección” del arquitecto en jefe, que puede imponerles condiciones para garantizar la homogeneidad de las partes dentro de la ZAC o la calidad de los proyectos. La normativa básica definida por el POS, agregará posteriormente otras restricciones, como la definición de niveles de cornisa, tipo de barandas, materiales de fachada u otro elemento de tipo proyectual que pueda ser considerado por el arquitecto en jefe como importante para garantizar la calidad final de la ZAC.

d) Marco Económico

La manera de financiamiento del proyecto es principalmente a través de los recursos fiscales que están en propiedad de los distintos organismos públicos asociados a la Semapa.
El gobierno central, por otra parte, financia las obras de infraestructura necesaria de transporte (Metro, RER) así como la Biblioteca de Francia. El costo total estimado del proyecto es de 3 mil millones de euros.
Lo interesante es que el presupuesto del proyecto urbano no esta incluido en el presupuesto comunal, y que se pueden buscar otros financiamientos, lo que garantiza mucho más transparencia.

c.1) Modelo de negocio

La Semapa, como se explicó anteriormente, es la encargada de comprar los terrenos del ZAC a la SNFC, y luego éstos son asignados a un desarrollador, quien debe regirse por las reglas de urbanización definidas por el urbanista de la Semapa para ese tramo.

“Debido del desfase entre gastos (adquisición de terrenos y los trabajos de urbanización) e ingresos (venta de los derechos de construcción), la Semapa pidió dos prestamos, de 1,7 millones y de 1,4 millones de francos (que representan menos del 20% del balance total de la operación) a un “pool bancario” nacional, con una tasa de interés muy baja y garantizado por el Municipio de Paris, que tiene baja tasa de deuda por habitantes y presupuesto balanceado (équilibré).” ( Duval-Zack, Chloé, 2006, Pág. 7)

El proyecto se equilibra en términos financieros en su etapa final. Este objetivo se basa en un precio de venta promedio de 14.500 F/m2. Teniendo en cuenta la plusvalía progresiva del sitio, las primeras ventas se efectuaron a precios inferiores a este precio. Sin embargo, las últimas ventas sobrepasaron holgadamente ese monto.

c.2) Gastos, formas de pago y ganancias

La Semapa tiene gasta recursos principalmente en la adquisición de los terrenos, en la construcción de equipamiento público (vialidad, iluminación, etc.) y en la urbanización de los terrenos (redes). Luego éstos se venden y es de donde se recuperan y se obtiene ganancias.
Generalmente, al momento de firmar el compromiso de venta, el promotor paga un 10% de la venta; a la firma definitiva de la venta, un 20% del total, y al entregar el terreno, la Semapa recibe el resto del monto de la venta. Además, la Semapa cobra para la existencia de equipamientos públicos necesarios para los futuros usuarios de la zona (obligación legal), precio que esta incluido en el precio de venta del terreno o volumen, y precio que el promotor recuperara en el precio de venta del terreno o de la construcción.

Debido a que el principal propietario de los terrenos es la SNFC, la Semapa firmó un convenio con éste para ir mediando los costos de la compra de terrenos en le tiempo, hasta que se vendan los terrenos urbanizados a promotores.

c.3) Indicadores de evaluación económica

El proyecto en un comienzo se lanzó en un clima de incertidumbre ya que la Semapa comenzó con sus operaciones financiando los trabajos con un préstamo por 3,1 millones se francos, de los cuales 0,6 serían reembolsados entre el año 2000 y 2001, en un momento de caída del mercado inmobiliario. Sin embargo, la demanda de oficinas que se generó de un elevado precio (22000 francos por m2), asegura un equilibrio económico. Esto permitirá llegar a una media de 16.300 francos para el conjunto de la operación, valor superior al estipulado originalmente (14.500 francos por m2)

c.4) Inversiones

Esta vasta operación consideró en el año de su inicio (1991) un monto total de 18.000 millones de franco (EUR 2.744 millones). Actualmente el costo se estima en EUR 3.074 millones. Esto incluye los costos de construcción de la Biblioteca Nacional de Francia (EUR 915 millones) y las extensiones o mejoramiento de la infraestructura de transporte (metro, RER), financiadas por el gobierno central.

Sustentabilidad en el modelo de gestión

En cuanto a la sustentabilidad económica, la Semapa vela por un desarrollo agradable del lugar, donde espacios verdes y lugares de recreación tienen igual importancia que el posicionamiento de empresas, creando así un barrio económicamente activo pero a la vez que garantiza una unión social y una buena calidad de vida para las personas, convirtiéndose en un foco atrayente para el resto de la ciudad.

El proyecto al estar bajo la Semapa se desarrolla de una manera equilibrada y ordenada, ya que este organismo de economía mixta, actúa como coordinador entre las distintas empresas privadas y los dueños de terrenos en el área. Esto permite una construcción ordenada en cuanto a la cantidad de edificaciones y actividades de cada empresa, sin transformar la zona en un poblamiento de grandes edificios que se rigen sólo por la competitividad sin organización, evitando así la imitación de un segundo barrio financiero de la Defense.
El proyecto ha resultado ser rentable en materia económica gracias a las estrategias de diferir la compra de terrenos hasta que se dispongan de fondos provenientes de la plusvalía que ellos alcanzan con las nuevas obras.

Al mismo tiempo, la idea de comenzar las obras con la creación de la Biblioteca de Francia aseguró el flujo permanente de personas y el interés en el desarrollo de la ZAC.
La diversidad de actividades como oficinas; viviendas (sociales y clásicas); universidades; comercio; biblioteca (BNF); y zonas de esparcimiento, potencia economías de aglomeración, ya que podemos decir que al estar distintos tipos de actividades reunidas en un mismo lugar de la ciudad, estas ganan en productividad. Por ejemplo, la biblioteca nacional de Francia (BNF) se beneficia al tener Universidades al lado porque recibe a muchos estudiantes diariamente, y a su vez la universidad se beneficia teniendo la biblioteca al lado; los restoranes se benefician por tener oficinas junto a ellos porque reciben un gran flujo de oficinistas todos los días y las oficinas se benefician al tener restoranes a su lado; y los restoranes con la universidad y los hoteles, y los hoteles con los restoranes y las oficinas, y las viviendas con el comercio, etc. Además, las externalidades positivas que dan los parques, las veredas anchas y arboladas, la conectividad con el resto de la ciudad, etc., hacen que sea más “amable” el transitar a través del proyecto y que a la vez sea más valorado.
Se generan así nuevos empleos y se atrae mayor cantidad de gente, creando un polo de desarrollo en el lado Este de la ciudad. De esta manera se genera interés para invertir en dicho sector, generado por un dinamismo en su interior. El sector se reactiva económicamente con el resto de la ciudad.
En términos de equidad esta cantidad de actividades revierte la situación de despoblamiento que sufría la zona pues dota a la zona de los recursos e instalaciones necesarios para abastecer las necesidades de ésta, disminuyendo así la emigración a otros lugares de la ciudad. Se logra además mezclar sobre cada fragmento diferente sectores sociales combinando operaciones típicas de mercado inmobiliario con otras formas de vivienda encuadradas dentro de un variado abanico de operatorias de vivienda social.
Hay una redistribución de las densidades, procurando incorporar al tejido nuevos espacios abiertos, que obviamente implican el desarrollo de un entorno de mayor densidad

Por el lado de sustentabilidad medioambiental, este mismo actor, la Semapa, redacta la “Charte” (documento), contemplando el medio ambiente que abarca todas las fases de realización del proyecto PRG: concepción, aplicación y construcción del desarrollo de los nuevos barrios. Este documento traduce los compromisos que debe cumplir el desarrollador del proyecto en cuanto al medio ambiente en los ámbitos del agua, los residuos, el suelo y sótano, de la energía, el ruido, los desplazamientos, el paisaje urbano y la gobernanza.

El Semapa es la primera sociedad de adaptación urbana en Francia certificada ISO 14.001 para su operación París Rive Gauche (dirección medioambiental).

“La Semapa obtuvo el 27 de septiembre del 2000 el certificado Ecopass, n° de F - 757401 que se renovó el 14 de octubre de 2003. En octubre del 2006, la Semapa obtiene la certificación "oficial" ISO 14001 para el conjunto de operaciones de urbanismo de las que esta a cargo.” (Semapa, s/f, Cáp. De Environnement)

La norma medioambiental ISO 14001 no es un texto de ley, sino un planteamiento voluntario de calidad que exige el respeto de las leyes, de los textos reglamentarios y otras exigencias que se imponen al Semapa. Los compromisos del Semapa en favor del medio ambiente son: Prever, activar, comprobar y progresar

En relación a las políticas de empoderamiento, el decretar la zona como un ZAC, hace posible intervenir sobre la trama de la ciudad en el marco de una estrategia coherente, guiándose por una cierta normativa propia establecida por los diferentes actores públicos involucrados (Estado, Ville de Paris, Semapa).
Es posible así concertar, involucrando la participación ciudadana como una práctica habitual y esencial para garantizar no sólo la legitimidad sino también la eficacia de las intervenciones.

“Todo esto nos demuestra que París posee una enorme capacidad para fragmentar y reunificar el poder, permitiendo que durante el curso de esta operación se introduzca una dinámica de cambio que permita un progreso consensuado, gracias a un sistema estructurado de instrumentos, instituciones y procedimientos que administra flujos de información y decisión dentro de pautas establecidas.” (Garay, A., 2006, s/p)

El proyecto Diseño Urbano Arquitectónico

Variables a considerar en el diseño:

Paris se caracteriza por proveer de una gran herencia patrimonial que se refleja en los numerosos edificios medievales, renacentistas, barrocos, etc., los cuales constituyen uno de sus principales valores. Por otra parte, la existencia del río Sena, que atraviesa la ciudad en sentido oriente-poniente, es una vía fluvial navegable, un espacio público por excelencia dentro de la ciudad, hacia el cual se orientan los principales monumentos y puntos de interés.

El 13º distrito, donde se emplaza el Proyecto Rive Gauche que va desde el Monte Parnado hasta el Río Sena, posee algunos de las estructuras más antiguas de la ciudad, como “Grand Moullins”, la “Halle aux Farines” y la fábrica “Sudac”.
Los edificios de los bordes del río, en su mayoría monumentales han sido catalogados Patrimonio Cultural de la humanidad.

Claramente no es un proyecto de tabla-rasa, y al reutilizar algunas construcciones preexistentes el proyecto se integra y rescata valores de relevancia para su imagen de ciudad.

Sin embargo, la presencia de una línea de ferrocarril, que desemboca en la estación Austerlitz, hace difícil un tratamiento paisajístico o urbano adecuado a su potencial turístico.

Diseño:
Operación principal: Se tomó como opción principal mantener las vías férreas a nivel (cota original), para la cual se creo una estructura o “colina artificial” sobre ellas, lo que permite vincular el tejido urbano con el borde del Sena.

El sistema de cobertura de las vías de ferrocarriles
El perímetro administrativo del proyecto es de 130 hectáreas, de las cuales 26 serán cubiertas al final, sabiendo que cada m2 de cobertura (ferroviaria) cuesta en promedio 1.500 euros.
La cobertura de las vías de ferrocarriles es el corazón del proyecto en términos de composición urbana (salto de las vías y soporte de la Avenida de Francia) y de la economía global (se financia la cobertura con la venta de derechos de construir sobre las vías).
La cobertura supone la colaboración de los actores interesados:
• La SNCF y Réseau Ferré de France (RFF) por lo del “domaine public ferroviaire”
• El Municipio de París por lo de la gestión de la vialidad y de los espacios públicos
• Los propietarios de inmuebles ubicados arriba de las vías.

La cobertura de las líneas férreas busca generar una continuidad y conexión con la ciudad circundante. Sobre éstas solo se permite la construcción de oficinas, y a partir de esta operación surge la Avenida de Francia.

Desarrollo:

Normas de diseño
En primer lugar se plantea una división del territorio en tres barrios autónomos con un proyecto detonante para cada uno: Masséna con la Universidad de Paris 7, Tolbiac, con la Biblioteca Nacional de Francia y Austerlitz, con la estación de su mismo nombre. Cada uno de ellos tiene un plan individual desarrollado por arquitectos distintos, los que se adjudican el proyecto a través de concursos organizados por la Semapa.
El Plan de desarrollo de la zona (PAZ), determina reglas, un partido general de desarrollo y un programa detallado de las superficies de cada función, pero sin plan maestro fijado.
Fija una superficie global para cada sector que después distribuye la Semapa cuando es propietaria de los terrenos, antes de venderlos.

Todas las construcciones a realizar en el proyecto por la Semapa y los concesionarios están sometidas a un «Cahier des charges générales». Este instrumento permite conservar un cierto control sobre la operación. Además, existe otra serie de normas específicas de urbanismo y arquitectura que respetar («Cahier des Charges Particulières»), elaborado por el arquitecto- coordinador de cada sector.
El último es un marco técnico y medio-ambientalista, elaborado por la Semapa, que trata de hidrología, de vialidad, de sistemas anticontaminación, de las autorizaciones administrativas indispensables, de los seguros, del seguimiento de las obras, de las circulaciones y espacios públicos.

1. Le Cahier des Charges d’Urbanisme et d’Architecture

El Documento de Condiciones de Urbanismo y de Arquitectura es un cuaderno de condiciones para la zona a intervenir. Permite crear un diálogo entre los distintos arquitectos para dar una unidad y una coherencia al proyecto, imponiendo normas urbanas generales y no un orden particular arquitectónico.

Este documento es flexible, puede ser objeto de negociaciones y de adaptaciones a lo largo del proyecto. En él se desarrollan los objetivos del PAZ, donde el arquitecto precisa las orientaciones de ésta y propone un partido de adaptación. En efecto, el arquitecto en jefe propone una tipología para todo un barrio, esta zona debe responder a una forma urbana que tenga un alma propia y se integre al tejido de la ciudad, dejando libertad de composición a los arquitectos que intervendrán sobre los islotes y las parcelas.

El Documento de Condiciones trata varios puntos:
-El reparto y dimensión de la malla de las calles y división del sector en islotes,
-Normas urbanas genéricas: Implantación de los edificios, dimensión y altura de las construcciones, normas del tratamiento de los espacios verdes
-Precisa las intenciones arquitectónicas: Principio de orden de las fachadas (material, color, continuidad, discontinuidad), y de los tejados.
- Define un marco volumétrico del armazón

2. Las fichas de islotes
Corresponde al tratamiento particular de los islotes, estos constituyen una entidad de base resultante del reparto de los sectores y de la dimensión de la malla de las calles. En ellos se puede realizar un proyecto global o puede ser subdividido en varias parcelas. Es entonces necesario tener en cuenta especificidades propias para cada terreno (superficie, programa, proyecto ribereño, obligada técnico) con el fin de respetar bien las normas urbanas generales y sobre todo las normas de medianería y servidumbre entre cada lote. Las fichas constituyen un marco predefiniciones volumétricas (sobre del armazón, servidumbres, clientes potenciales,…).

Construcción del Proyecto Urbano

La realización del proyecto implica un completo análisis del área a intervenir. Se deben coordinar los distinto ámbitos de la gestión, como el financiamiento, junto con los procesos constructivos de los espacios públicos y privados, la comercialización, etc. Teniendo como resultado un proyecto que dote de singularidad y beneficios al barrio.

“Realización operativa y proyecto urbano van muy ligados, en efecto, la fase operativa es la concretización in situ de este proyecto urbano. Concertación, debate, compromisos son etapas indispensables para el montaje urbano que muestra el papel indispensable del desarrollador, la Semapa, que debe prevalerse de fuerza, iniciativa y continuidad.” ^[3]

1. La escala: espacio, tiempo
La escala espacial de trabajo en la fase operativa constituye la realización de los servicios de vías y obras.
El proyecto pasa de una visión global a la de la realización concreta de las obras. Así pues, el trabajo de los arquitectos e ingenieros se hace a escalas de planes mucho más finas.

En términos de tiempo, la fase de realización en general bien se conoce y respeta plazos habituales de control de obra. Por ejemplo para un edificio los plazos son del siguiente orden:
- Ayuda para un edificio (alojamientos, escuela, oficinas,…) 4 meses
- Solicitud de licencia de obras y purga de los recursos 4 meses
- Realización de la obra 18 a 36 meses

Esta fase operativa se encuentra encuadrada en una duración bien definida, sabiendo que la construcción de los edificios supone que el espacio público y sus redes estén construidos o en curso de realización. Esto puede colocar plazos suplementarios debidos a las dificultades de puesta en fase de las operaciones públicas/privadas en una operación tan compleja como ésta.

2. Coordinación arquitectónica:
El arquitecto coordinador está encargado de desarrollar los objetivos del PAZ y enfrentarlos a su propia lectura del lugar. Inventa o crea una tipología, una forma consustancial a un barrio.

- Paul ANDREU trabajó sobre el concepto de gran avenida parisiense con un frente construido que alternaba los llenos y los vacíos.
- Christian DEVILLERS trabaja sobre la imagen de las ventanas urbanas.
- Christian de PORTZAMPARC trabaja sobre la creación de islotes abiertos y la dinámica de altura.
- Roland SCHWEITZER trabaja sobre el concepto de faltas que establecen una relación abierta entre el interior y el exterior de los islotes y prosigue su estudio sobre la relación dimensional y geométrica con la Biblioteca Nacional de Francia.
- Bruno FORTIER trabaja sobre la " costura" entre antiguos y nuevos barrios por la adaptación paisajista de espacios públicos.

“Parece entonces revelarse una voluntad dura y una determinada virulencia para conservar el alma de su proyecto, una capacidad de escucha con el fin de sintetizar el trabajo de división con otros arquitectos.
" Un bonito proyecto es allí donde cada uno puede encontrarse un poco " dicho Christian DEVILLERS” ^[4]

Distribución del terreno y obras realizadas:

La zona en su totalidad contempla el siguiente programa:

Residencial: 430.000 m2 (5.000unidades) de los cuales 4000 son familiares (2000 sociales y 2000 libres) y 1000 para estudiantes (600 sociales y 400 libres)

Con esto queda determinada la densidad del conjunto, el tamaño de las viviendas y la estructura social. Además, se le suma la altura máxima de 35 m para todas las construcciones, integrándolas al perfil promedio de Paris.
Oficinas: 700.000 m2 (alrededor de 60.000 empleos)
Actividades artesanales, artísticas, comerciales, de investigación, libres: 405.000 m2
Equipamiento público: 662.000 m2, entre los que se encuentra:
- La Biblioteca Nacional (BNF): 250.000 m2
- Universidad: 210.000 m2
- Equipamiento de barrio: 55.00 m2

Espacios verdes: 98.000 m2
Los cuales se reparten dentro de toda el área del proyecto, a la manera de plazas, calles arboladas, plazas, etc., y no como un gran parque.

Infraestructura
Ya que se está construyendo un área prácticamente a partir de cero, es necesario dotarla de la
Infraestructura adecuada que le otorgue conectividad con el resto de la ciudad y que garantice un dinamismo en su interior y que cree un interés por invertir en el lugar e impulse un desarrollo
efectivo.

Para cumplir con éste objetivo, se realizan las siguientes intervenciones:

En el área de transporte la RATP (administración autónoma de transportes de Paris) se encarga de la realización de la línea 14 del metro (Metéor) y su futura extensión al interior del 13° distrito, además del mejoramiento del transporte público (buses) y la construcción de las estaciones ínter modales en Austerlitz y la BNF.

Para el desarrollo de espacios público y de recreación, el PAP (puerto autónomo de París) gestiona las riveras y puertos de Paris. Está a cargo de los 3 Km. de rivera del proyecto. La reconversión de ésta y de los tres puertos preexistentes,
permitirá que se convierta en un lugar de paseo y apto para la instalación de comercio, restaurantes, bares; además de futuros proyectos para el 2006 como piscinas públicas y muelles.
Por otro lado, para la conexión entre la BNF en el barrio de Tolbiac y el barrio de Bercy (distrito 12º) y la Universidad de Bercy, en la rivera derecha del Sena, está en construcción la pasarela peatonal Tolbiac-Bercy.

Se plantean operaciones para mejorar circulaciones, proyectando la avenida de Francia7 sobre las líneas del ferrocarril, la que conectara la estación de Austerlitz con el boulevard Massena el que se sitúa en el límite sureste del proyecto, y se convertirá en la espina dorsal de la operación, en torno a la cual se organizan los tres barrios y las calles transversales que dan hacia el Sena.
La costura entre los nuevos barrios y los antiguos se produce a través de la calle Chevaleret,
donde las nuevas calles transversales, los espacios libres y las construcciones se hacen coincidir con los existentes. Para que esta calle logre cumplir su propósito articulador y comunicador, es necesario ensancharla de 12 a 20 mts.

El tratamiento de los espacios verdes se divide por barrio: en el sector Austerlitz, al Noroeste del bulevar Vincent Auriol está previsto la extensión de la plaza Marie Curie, con el fin de llevar su superficie en aproximadamente 7.000 m². Un espacio verde complementario, aproximadamente de 12.000 m², está previsto en este sector valorizando el mercado de la estación de Austerlitz y el ámbito hospitalario.
En el barrio de Tolbiac, además de los dos parques públicos ya creados (los Jardines James Joyce y Georges Duhamel - 6.600 m²), está previsto, entre el bulevar Vincent Auriol y la calle de Tolbiac, un espacio verde de 15.000 m² aproximadamente.
En el barrio Masséna, además de la extensión del jardín de los Grandes Molinos a 19.400 m² y la apertura el 18 de junio de 2004 del jardín Cyprian Norwid de 3.000 m², está previsto realizar, al Sureste de la calle de Tolbiac, un nuevo espacio verde de 2.000 m² aproximadamente y reinstalar el talud del pequeño cinturón sobre 3.000 m². A estos espacios verdes y parques públicos vendrán a añadirse 30.000 m² de espacios paisajistas públicos arreglados para el paseo y el ocio sobre las 4 hectáreas de riberas.

La Ciudad confirma también la creación de marchas peatonales privilegiadas que constituyen una trama verde, permitiendo conectar los distintos espacios verdes entre ellos. Entre la calle del Chevaleret y la avenida de Francia, con el fin de conectar la plaza Marie Curie y el jardín de las Plantas a los espacios verdes del Pequeño Cinturón, se crearán tres parques públicos en esta parte del proyecto.

Por último, sobre las riberas del Sena, la voluntad de la Ciudad es la creación de espacios paisajistas públicos arreglados para el paseo y el ocio. Estos espacios, debido a que sigue siendo propiedad del Estado (gestión PORT Autónoma), su adaptación se hará en el marco de un acuerdo entre la Ciudad y el PORT Autónomo.

El tratamiento del desnivel entre la avenida de Francia y la meseta ferroviaria se absorbe de manera fluida y suave, mediante un jardín en talud, generando un espacio verde como una nueva interpretación del espacio público.

Sustentabilidad en Diseño y Arquitectura del Proyecto Urbano

En términos del medio ambiente, la trama del proyecto se piensa para ser caminado en toda su extensión. Esto disminuye el uso del automóvil bajando los índices de contaminación de ruido y de gases. Para esto se aprovecha la gran red transporte de la ciudad, se hacen veredas anchas y arboladas. Además, se crea un puente peatonal (Passerelle Simone de Beauvoir) que conecta la Biblioteca con el otro lado del Sena.
En cuanto a las circulaciones suaves, al pie de la BNF, sobre el muelle de la Estación y el muelle François-Mauriac, se arreglaron algunos paseos enarbolados sobre las riberas. Éstas pasan a ser lugares para la cultura y ocios. Sobre el alto muelle, el número de vías de circulación se redujo (4 vías al verano 2000 luego 3 vías en 2001) para dar paso a pistas para bicicletas y a una fila de estacionamiento. Un poco más lejos, los trabajos de adaptación del muelle Panhard-et-Levassor empezaron en el verano del 2000 con el fin de aumentarlo, creando pistas para bicicletas y una amplia acera formada de dos hileras de árboles. Sobre la avenida de Francia también se realizó una división del espacio con el fin de mejorar los desplazamientos, los autobuses circulan por una vía propia, se construyo una pista para bicicletas y un paseo peatonal.

En términos de equidad, se establece una distribución homogénea de los distinto comercios y servicios, tratando de llegar a todos los ciudadanos por igual. Esto se logra dotando a los edificios en sus primeros pisos de boulevard y oficinas o vivienda en sus pisos superiores, así los trabajadores o habitantes de los edificios tienen acceso directo o cercano a estos servicios.
Por otro lado, el desarrollo de grandes áreas verdes abre nuevos espacios de recreación, dando la posibilidad de crear situaciones de encuentro entre la población generando una mayor unidad en cuanto la comunicación y participación de ésta.
Por último, en el ámbito económico la definición de equipamientos mayores como la Biblioteca Nacional de Francia, la universidad de Paris y la conservación de la estación Austerlitz, marcan ciertos hitos importantes dentro de estos tres barrios. Estos, junto con la restauración de algunos vestigios históricos de gran valor como los “Grand Moullins”, la “Halle aux Farines” y la fábrica “Sudac”, aumentan el interés de la zona tanto para turistas, estudiantes u otras personas de la capital, que invierten capital en los barrios, dando recursos a la municipalidad para mantener el proyecto en el tiempo.

Impactos en la ciudad:

En cuanto al tema de equidad, existe en un primer plano la reintegración de la zona con la ciudad. El proyecto une de manera física esta zona industrial obsoleta mediante la construcción de la Av. Francia (eje longitudinal del proyecto), y la prolongación de las calles transversales, que se realizan sobre el recubrimiento de las vías férreas existentes. Esto, trae como consecuencia, la reintegración social del barrio ya que se vinculan los barrios circundantes y el río al proyecto.
Aparte, esto se ve favorecido por la implementación de un plan de mejora del transporte público, que ayuda a la conexión con el resto de la ciudad.
Por último, existe una densificación de la población, tanto estable, gracias al fuerte aumento de viviendas sociales realizadas en la zona, como flotante, debido a la existencia
de grandes hitos (biblioteca, universidad, comercio)
que atraen tanto ciudadanos de otras partes de la
capital como turistas.

En el ámbito medioambiental, hay una notable mejora en la calidad de vida. En un primer punto, hay una disminución de contaminación emitida por gases automovilísticos. Esto se logra gracias al desarrollo preferencial de paseos peatonales y de circulaciones suaves (bicicletas) disminuyendo la cantidad de automóviles en la zona.
En segundo lugar, la creación de áreas verdes hace un lugar más ameno para la recreación, evitando una aglomeración de edificios que contaminen visualmente el área.
En el ámbito económico, hay una reactivación económica ya que el proyecto se plantea como una estrategia para atraer desarrollo a este sector postergado de la ciudad, es decir, revertir la tendencia de deterioro en la cual se encontraba. Para este propósito es imprescindible incorporar actividades económicas que le den sustento material. El comercio se concentra en los niveles bajos, respondiendo a la escala del peatón. En los pisos superiores vivienda u oficina, Universidad o biblioteca. Se mantiene el carácter peatonal al concentrar los servicios en un primer nivel. El ingreso no viene sólo del comercio sino de un conjunto de servicios que crean economías de aglomeración gracias a la variedad de actividades.
En términos de gobernanza, se logra una transparencia y orden a través del gestionamiento y operación del proyecto. Esto se debe al trabajo en conjunto de los diversos actores públicos y privados que interviene. No existe así una búsqueda de beneficios propios sino el de toda la comunidad.

Como vemos la operación Paris Rive Gauche promete un futuro que repercute a todo el conjunto de la capital. Este éxito se debe a varios aspectos que actúan en conjunto. Al atraer los domicilios sociales de las empresas internacionales, Paris Rive Gauche integra a París en la competición de las metrópolis europeas. Las empresas encuentran allí los edificios modernos que buscan en el centro de París. Crea un relieve que cruza el haz de los ferrocarriles y permite la prolongación de las calles transversales existentes hasta las riberas, esto significa una apertura del distrito sobre el Sena y la continuidad entre el antiguo y nuevo barrio. Al asociar funciones y actividades diversificadas (hábitat, oficinas, comercios, enseñanza, actividades artísticas y culturales), París Rive Gauche genera nuevos barrios variados y vivos.